Kira vergisi hesaplama aracımızda yer alan alanların açıklama detayları aşağıda yer alıyor. Özellikle hesaplama yöntemi olarak “gerçek gider yöntemi” seçilmesi durumda, aşağıdaki alanların gerçekçi bir şekilde doldurulması ve tercih edilmesi doğru bir hesaplama için önem arz ediyor.
1- Hesaplama Yöntemi: “götürü gider” veya “gerçek gider” olarak hesaplama yönteminizi seçtiğiniz alandır. Gerçek gider yöntemi, faturalı giderlerin kira gelirinden düşüldüğü, götürü gider yöntemi ise kira gelirinden %25 standart gider düşüldüğü yöntemlerdir. Hesaplama yöntemleri hakkında detaylı bilgi yazımızın içerisinde mevcuttur.
2- Beyan Verilen Gayrimenkul: Kiraya verilen gayrimenkul türünü seçtiğiniz alandır. Konut haricindeki gayrimenkullerin istisna tutarından yararlanamayacağı için sorulmaktadır.
3- Yıllık Toplam Kira Geliri: Yıllık toplam elde edilen tüm kira gelirlerini gireceğiniz alandır.
4- İş Yeri İçin Ödenmiş Stopaj: İş yeri için ödenen bir stopaj varsa, girileceği alandır.
5- Kira Harici Vergiye Tabi Gelir: Bu alana 2015 yılı içerisinde elde edilen, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı girilecektir. Eğer girilen toplam gelirler, 2015 yılı için 106.000 TL’yi geçiyorsa, istisnadan yararlanamazsınız. Öte yandan “Uygulanacak Vergi Oranı” kısmının doğru hesaplanabilmesi içinde bu alanı doğru bir şekilde doldurulması gereklidir.
6- Gelir Beyanı Verecek misiniz?: Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, istisnadan yararlanamazlar. Bunun için girilmesi gerek bir alandır.
7- Makbuzlu Bağışlar: Gelir idaresi tarafından belirlenen kurumlara yapılan makbuzlu bağış varsa, hesaplanan vergiden düşülmesi için girilmesi gereken alandır.
8- Amortisman ve Faturalı Giderler: Gerçek gider yöntemi seçilmesi durumunda, gayrimenkul satın alınırken ödenen kredi faizleri, amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri (altyapı çalışmaları için) , idare giderleri, sigorta giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, faturalı olmak şartı ile gider olarak girilebilir.
Kira Vergisi Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulması ise “kira vergisi” olarak adlandırılmaktadır.
Konut Kira Vergisi Alt Sınırı Nedir?
Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2016 yılı için istisna tutarı 3.800 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmadığı için kira vergisine tabii değildir. Özet olarak, 2017 yılı için kira geliriniz 3.900 TL’nin altındaysa kira vergisi ödemiyorsunuz.
Konut Kira Gelirlerinde İstisna Nedir?
Konutun yıllık kira gelirlerinde her yıl belirlenen bir oranda yasal olarak bir istisna tutarı düşülmektedir. Bu oran her yıl Gelir İdaresi Başlığı tarafından açıklanmakta ve konut kira gelirleri için çeşitli istisnalara göre uygulanmaktadır. Öte yandan hangi yıl kira geliri elde edildi ise o yılın istisna tutarı düşülerek hesaplama işlemi yapılmaktadır.
İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Ayrıca 20 bankanın güncel konut kredisi faiz oranlarına her zaman Konut Kredisi Faiz Oranları Tablosu sayfamızdan ulaşabilir, konutunuzu satmanız durumunda ödeyeceğiniz vergi hesaplamanızı ise Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi sayfamızdaki aracımızdan anında yapabilirsiniz.
Konut Kira Geliri İstisna Tutarları
| Yıl | Tutar |
| 2017 | 3.900 TL |
| 2016 | 3.800 TL |
| 2015 | 3.600 TL |
| 2014 | 3.300 TL |
| >2013 | 3.200 TL |
| 2012 | 3.000 TL |
| 2011 | 2.800 TL |
| 2010 | 2.600 TL |
| 2009 | 2.600 TL |
| 2008 | 2.400 TL |
| 2007 | 2.300 TL |
Konut Kira Geliri İstisna İndirimde Bilinmesi Gerekenler
- Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Yani, sadece bir konut için istisna tutarı uygulanacaktır.
- Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2016 yılı için) 3.800 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
- Ayrıca, 3.300 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2015 yılı için 106.000 TL’yi aşanlar, istisnadan yararlanamazlar.
- Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.300 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
- Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.
Bankaya Kira Yatırma Limiti Ne Kadar?
Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, iş yerini kiraya verenler ile kiracıların (tüm iş yerlerinin), kira ödeme işlemleri banka veya posta idaresi aracılığı ile yapması gereklidir.
Kira ödeme işlemlerinin banka ve posta idaresi aracılığı ile yapılmaması durumunda kesilecek ceza, Vergi Usul Kanununun 355. maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.
“KDV hakkında detaylı bilgi almak ve KDV hesaplama işlemi yapmak için aracımıza bakabilirsiniz.”
Kira Vergisi Ödenmeyecek Durumlar
Aşağıda belirtilen durumlar içerisinde olunması halinde herhangi bir kira vergisi ödemesi yapılmıyor.
1. Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
2. Bina mal sahibi çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.)
3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
4. Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
Bankaların güncel ihtiyaç kredisi faiz oranlarına her zaman ihtiyaç kredisi hesaplama sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Kira Gelirinin Tespitinde Kullanılan Yöntemler
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.
- Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
- Gerçek Gider Yöntemi
Mükellefler istedikleri usulü seçebilirler. Ancak, götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Ayrıca götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
Kira Vergisinde Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi
Mükellef tarafından götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranında gider düşünülmektedir.
Kira Vergisi Götürü Gider Yöntemi Hesaplama
Götürü yönteminde hesaplama işlemi şu şekilde yapılmaktadır.
Yıllık kira bedeli bedelinizden işlem yapılan yılın istisna tutar düşülür ve kalan tutarınız bulunur. (Yıllık Kira bedeli – İstisna Tutar = Kalan)
Bulunan kalan tutarın %25’i yine kalan tutardan çıkarılır ve vergiye tabi tutar bulunur. (Kalan-(Kalan*%25)= Vergiye Tabi Tutar)
“Varsa yasal olarak geçerli sayılan bağışlar, Vergiye Tabi Tutar’dan düşülecek.”
Bulunan vergiye tabi tutar, vergi dilimi tablosuna göre hesaplanır ve kira gelir vergisi bulunur.( Vergiye Tabi Tutar*Vergi Dilimi= Ödenecek Kira Vergisi)
“Varsa kaynakta kesinti yolu ile gayrimenkul ile alakalı ödenen vergiler, Ödenecek Kira Vergisi’nden düşülecek.”
Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. (2015 yılı için 45,30 TL)
Örnek Götürü Gider Hesaplaması
2014 yılı içerisinde toplam konut kira 25.000 olan bir kişinin, Götürü Yöntemi’ne göre kira vergisi hesaplaması şu şekilde yapılır:
25.000 TL – 3.300 TL =21.700 TL (Kalan)
21.700 TL -5.425 TL =16.275 TL (Vergiye Tabi Tutar)
16.275 TL * %16,6 = 2.705 TL (Hesaplanan Kira Vergisi)
Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. ( 2016 yılı için 47,80 TL)
(Kişinin gelir durumuna göre vergi dilimi oranı ve istisna tutarı uygulaması değişiklik gösterebilir.)
“Kredi ile ilgili istediğiniz tutar ve vadeye göre hesaplama işlemi yapmak istiyorsanız, kredi hesaplama araçlarımıza bakabilirsiniz.”
Kira Vergisi Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
- Amortismanlar,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
NOT: Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir
Kira Vergisi Gerçek Gider Yönteminde İktisap Bedelinin Düşülmesi
Konut olarak kiraya verilen ve sadece kişinin bir adet gayrimenkulün için geçerli olmak şartı ile iktisap yılından (edinme yılından) itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i, “gerçek gider” yöntemi seçilmesi durumunda hesaplanan kira vergisinden düşülecektir. Örneğin, 2013 yılında 300.000 TL bedel ile alınarak kiraya verilen konuttan 60.000 TL kira geliri elde edildiğini varsayalım. Bu durumda kira vergisi hesaplaması için kullanılacak kira tutarından (300.000 TL*%5) 15.000 TL iktisap bedeli düşülerek, (60.000 TL- 15.000 TL) 45.000 TL vergiye tabi kira bedeli bulunacaktır.
Gayrimenkul Alımı İçin Ödenen Faizlerin Kira Vergisinden Düşülmesi
İş yeri veya konut fark etmeden, gayrimenkul alımı sırasından kullanılan kredilerin sadece faiz kısımları toplam kira tutarından “gerçek gider” yöntemi seçilmesi durumda düşülüyor. Örneğin, yıllık toplam 60.000 TL kira geliri elde etmiş ve gerçek gider yöntemini seçmiş olan bir kişinin konut kredisi için yıl içerisinde toplam 10.000 TL faiz ödediğini varsayalım. Bu durumda vergi hesaplaması için kullanılacak olan toplam kira geliri (60.000 TL -10.000 TL) =50.000 TL olacaktır.
Kira Vergisinden Tamamı Düşülebilecek Bağışlar
Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı beyan edilen gelirden indirilebilecektir.
(Bağışlar ile alakalı daha detaylı bilgiye ve listenin tamamını Gelir İdaresi Kira Vergisi Rehberi’nin “bağış ve yardımlar” başlıklı kısmından ulaşabilirsiniz. Sayfanın sonundaki linkten Kira Vergisi Rehberi’ne ulaşabilirsiniz.)
2017 Yılı Vergi Dilimleri
Kira vergisinde bulunan vergiye tabii gelir, aşağıdaki vergi dilimi tablolarına göre kazancın elde edildiği yılın vergi dilimine göre hesaplanmaktadır.
Hesapkurdu