Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle REIDIN tarafından Türkiye’nin nüfus yoğunluğu bakımından en büyük ve en çok konut kredisi kullandırılan 7 ilinde (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli) ikinci el konutları kapsayan aylık olarak hem kiralık hem satılık fiyat değerlerini gösteren gösterge endekstir.
Metodoloji
REIDIN.com Emlak Endekslerinin hazırlanmasında “sınıflandırılmış birim değere dayalı konut fiyat endeksi” (Stratified Residential Property Price Index) yöntemi uygulanmaktadır. Endeks baz yılı Haziran 2007 (Haziran 2007=100) olacak şekilde Laspeyres formulu kullanılarak hesaplanmaktadır.
Kapsam
REIDIN.com Emlak Endeksleri 7 il, 71 ilçe ve 481 mahalleyi kapsamakta olup, aylık ortalama 200.000 veri seti üzerinden hesaplanmaktadır.
Yönetici Özeti
Haziran ayı itibariyle ikinci el konutlardaki amortisman süreleri (Geri Dönüş Süresi) incelendiğinde Türkiye genelinde bir apartman dairesinin fiyatı 17.6 yıllık (212 ay) kiraya eşit iken, İstanbul’da bu süre 17.6 yıl (211 ay) olarak ölçülmektedir. Diğer taraftan, bir apartman dairesinin fiyatı İzmir’de 18.5 yılda (222 ay); Ankara’da ise 17.8 yılda (214 ay) geri dönmektedir.
Haziran ayı itibariyle ikinci el konutlardaki yıllık brüt kira getirileri ele alındığında, Türkiye geneli ortalamasının %5.82; Ankara ortalamasının %5.75; İstanbul ortalamasının %5.84; İzmir ortalamasının ise %5.54 olduğu görülmektedir.
Konut satın alma gücü endeks değerleri incelendiğinde, 100 ve üzerindeki endeks değerleri mevcut faiz oranı ortamında (Haziran 2014: Aylık Ortalama %1.00) 10 yıl vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken; 100’ün altındaki değerler ailenin 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir. 100’ün altındaki değerlerde kredili yapılan konut satış işlemlerinde tüketicinin aylık taksit ödemelerinde sorunlarla karşılaşması beklenebilir. Haziran 2014 itibariyle endeks değerleri Ankara’da (Endeks Değeri: 144) ve İzmir’de (Endeks Değeri: 118) 100’ün üzerinde yer alırken; Türkiye genelinde (Endeks Değeri: 90) ve İstanbul’da (Endeks Değeri: 79) 100’ün altında yer almaktadır. Buna göre göreli olarak artan satılık konut fiyatlarına rağmen düşen konut kredisi faiz oranları çerçevesinde, Haziran ayında bir önceki aya kıyasla konut satın alımları Türkiye genelinde %1.7 oranında; Ankara’da %1.7 oranında; İstanbul’da %1.4 oranında ve İzmir’de %2.1 oranında kolaylaşmış durumdadır.
Turkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi
Haziran ayında İstanbul’da metrekare başına konut satış fiyatları %1.54 oranında artmış ve İstanbul fiyatların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut satış fiyatları Adana’da %1.13 oranında; Ankara’da %1.16 oranında; Antalya’da %1.11 oranında; Bursa’da %0.27 oranında; İzmir’de %0.84 oranında ve Kocaeli’nde %0.76 oranında artmıştır.
Haziran ayında 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi’nde bir önceki aya göre %1.24; geçen yılın aynı dönemine göre ise %17.07 oranında artış gerçekleşmiştir.
Turkiye Kiralık Konut Fiyat Endeksi
Haziran ayında Antalya’da metrekare başına konut kira değerleri %2.30 oranında artmış ve Antalya kiraların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut kira değerleri Adana’da %1.84 oranında; Ankara’da %1.60 oranında; Bursa’da %0.77 oranında; İstanbul’da %0.93 oranında; İzmir’de %1.59 oranında ve Kocaeli’nde %1.83 oranında artmıştır.
Haziran ayında 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre %1.18; geçen yılın aynı dönemine göre ise %14.39 oranında artmıştır.
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi 2014 Haziran Ayı Sonuçları
Nedir?
Kamuoyunda genelde “Markalı Projeler” olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen, son dönemde ABD, Avustralya, Kanada gibi birçok ülkede üretilmeye başlanan gösterge endeksidir.
Metodoloji
REIDIN-GYODER Yeni Konutlar Fiyat Endekslerinin hazırlanmasında “sınıflandırılmış birim değere dayalı konut fiyat endeksi” (Stratified Real Estate Price Index) yöntemi uygulanmaktadır. Endeks baz yılı Ocak 2010 (Ocak 2010=100) olacak şekilde Laspeyres formulu kullanılarak hesaplanmaktadır.
Kapsam
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi 27 proje geliştiricisinin sunduğu toplam 70 proje ve aylık ortalama 22.500 konut stoku uzerinden hesaplanmaktadır.
Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi
Haziran ayında REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, 1+1 konut tipinde %0.13 oranında azalmış; 2+1 konut tipinde %0.39 oranında artmış; 3+1 konut tipinde %0.41 oranında artmış ve 4+1 konut tipinde %0.07 oranında azalmıştır.
Haziran ayında REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, 51-75 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.07 oranında azalmış; 76-100 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.14 oranında artmış; 101-125m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.33 oranında artmış; 126-150 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.48 oranında artmış; 151 m2 ve daha büyük alana sahip konutlarda %0.07 oranında azalmıştır.
Haziran ayında satışı gerçekleştirilen konutların %35’i bitmiş konut stoklarından oluşurken, %65’si ise bitmemiş konut stoklarından oluşmaktadır. İlgili ayda, İstanbul Asya yakasında satılan konutların %17’si, Avrupa yakasında ise %27’si bitmiş stoklardan oluşmaktadır.
Haziran ayında markalı projeler kapsamındaki konutların %98.2 oranlık kısmı %1 KDV oranı üzerinden, %1.9 oranlık kısmı ise %18 KDV oranı üzerinden satışı gerçekleştirilmiştir.
Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde, Haziran ayında peşinat oranı %29.2, senet oranı %50.7 ve banka kredisi oranı %20.1 olarak gerçekleşmiştir.
Haziran ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %16.7’si (son 6 aylık ortalama %16.0) yabancı yatırımcılara yapılırken, tercih noktasında ağırlıklı olarak 2+1 konut tipi (Haziran 2014: %44.4) ile ortalama 105 M2 büyüklüğe sahip konutların öne çıktığı gözlemlenmiştir.
Mortgage Uzmanı Garanti desteği ile hazırlanan REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, Haziran ayında bir önceki aya göre %0.34 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre %12.05 oranında; endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %48.80 oranında artış gerçekleşmiştir.
Haziran ayında REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, İstanbul Avrupa yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.37 oranında; İstanbul Asya yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.43 oranında artmıştır. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Asya yakasındaki projeler Avrupa yakasına kıyasla 8.1 puan fazla artış göstermiştir.