Son 4 yıldaki konut fiyatlarındaki ortalama artış Türkiye’de yüzde 51.0, İstanbul’da yüzde 66.7, Gaziantep ve Kilis’te yüzde 113.4. Burada balondan sadece Antep için bahsedebiliriz. Balon olması için artışın son 5 yılda kendini katlaması, yani yüzde 100’ü bulması gerekir. Buna göre 2014’te yüzde 30’u bulan fiyat artışları yaşanmazsa, konutta balon riski azalacak.
Merkez Bankası aralık verilerini açıkladı ve konut fiyatlarının 2013’ü nasıl bitirdiği netleşti. Türkiye’de ikinci el konut fiyatları yüzde 13.8 arttı. Yeni konut fiyatları da yüzde 12.5 yükseldi. Bu artışlar hem beklenen milli gelirin hem de finansal yatırım araçlarının üstünde.
Geçen yıl sadece dövizde reel kazanç vardı. Döviz sepeti yüzde 14.0 getiri sağladı. Konut fiyatlarına yüzde 7.09’luk kira geliri eklenmesiyle dövizin üzerinde bir getiri ortaya çıkar. Bu da, Türkiye’de paranın artık yüksek faizden değil, inşaat ve konuttan kazanıldığını gösteriyor.
İLK KEZ MİLYONU GEÇTİ
2013’te konut satışları ilk kez bir milyonu geçerek tüm zamanların en yükseğine çıktı. 2012’de 701 bin olan konut satışı 1.150 bine yükseldi. Servetler, gelirler, hatta krediler konuta bağlandı. Tasarrufların milli gelire oranının yüzde 12.5 ile tarihi düşük düzeye inmesinde en büyük neden de bu. Paralar konuta gidiyor, hanehalkı öyle har vurup harman savurmuyor.
DEĞİŞEN ATMOSFER:
Ancak Türkiye’deki atmosfer de değişmeye başladı.
– Siyasi belirsizlik ve gerginlik arttı. Umutlar bu yıl yapılacak seçimlerin ardından belirsizliğin azalmasında.
– Dış konjonktür FED’in parasal genişlemeyi azaltmaya başlamasıyla aleyhimize döndü. Faizler artıyor ve bir süre sonra küresel likidite de azalabilir. Türkiye’nin dış kaynak ihtiyacı ise yüksek.
– Cari açığı kontrol altına almak için bazı vergiler artırıldı, kredi kullanımı sınırlandırıldı. Faizler de yükseltildi. Tüketim, özellikle ithalata bağlı tüketim caydırılmak isteniyor. Konut sektörü bütün bu yaptırımlardan istisna tutulmasına ve korunmasına karşılık artan faizlerin baskısını hissediyor. Yüzde 8.3 ile tarihi düşük seviyesine inen mortgage faizleri yüzde 13.5’e kadar yükseldi. Gücün varsa krediyle konut al bakalım.
BALONUN TARİFİ
Kısaca siyasi, ekonomik, finansal olmak üzere birden çok gelişme konut satın almayı cazip olmaktan çıkartıp, hatta riskli hale getirdi de denilebilir. Ama bu durum geçici olmaya aday. Bütün bu nedenler konut sektöründeki hareketi bu yıl veya koşullar geçene kadar durdurabilir. Talep ve momentumun zayıflamasıyla elbette fiyat artışları da hız kaybeder, yerinde sayar veya yatay dalgalı seyredebilir. Bir başka ülke için olsaydı, normalde fiyatların düşmesi beklenirdi. Fakat Türkiye’de bu zor.
– Çünkü hem fiyat düzeyleri, hem de iç ve dış talep ile örgütlü, bilinçli üretici kesim buna fırsat vermez. Fiyatlar çok şişmediğinden satıcılar bekleyebilir ve fiyat düşürmeyebilir.
– Son 4 yıldaki konut fiyatlarındaki ortalama artış Türkiye’de yüzde 51.0, İstanbul’da yüzde 66.7, Gaziantep ve Kilis’te yüzde 113.4. Burada balondan sadece Antep için bahsedebiliriz. Ama orada da varlıklı Suriyelilerin etkisi görülüyor. Kaldı ki, konut sektörünü ancak büyük kentler şişirir. Özellikle de İstanbul.
– İstanbul’da 4 yılda yüzde 66.7’lik iyi bir artış var. Fakat balon olması için artışın son 5 yılda kendini katlaması, yani yüzde 100’ü bulması gerekir. Bu teoriyi geliştiren Case Shiller Endeksi’nin yaratıcısı Robert Shiller. Buna göre 2014’te yüzde 30’u bulan fiyat artışları yaşanmazsa, konutta balon riski azalacak. Bizim de beklentimiz son gelişmelerle birlikte fiyatların artış hızını keseceği ama balon henüz tam oluşmadığı için de pek düşmeyeceği yönünde.
Abdurrahman YILDIRIM/HAbertürk