Ünal İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Cem Altıntaş gayrimenkulün püf noktalarını sıraladı…
Yatırım aracı olarak gayrimenkul alırken nelere dikkat edilmesi gerekiyor?
Öncelikle bölgenin bugünkü gerçek metrekare fiyatına bakmak gerekiyor. Söz konusu bölgede nitelikli bir binanın kaça satılacağına dikkat edilmeli. Gelecekte bölgenin ne şekilde gelişeceğini bilmek önemli. Bunların hepsi bir çarpan olarak hesap edilir ama gerçeklerle bağdaşmayan reel hesaplamalardan uzak projeler de yol değil. Ayrıca şehrin iç kısımlarından kaçmamak gerekiyor. Ne olurla olsun şehrin merkezinde olmak ya da şehrin merkezine yakın bir noktada yer almak her zaman getiri sağlayan bir durum. En önemli konu ise kira karşılama oranı. Burada yatırımcıların şunu düşünmesi gerekiyor: “Kabaca yatırımım bugünün kira bedeli ile kendini ne kadar zamanda amorti edebilir?” Artık İstanbul için 20 yıl kabul edilebilir bir hale geldi. 15 yıl civarı projeler arsa maliyetleri doğrultusunda çok zorlaştı. 10 yıl civarı ise neredeyse imkansız.
Tabii bunlar reel ve gerçek hesaplamalarla oluşacak sonuçlar. Firmaların kendi söylemleri genelde gerçeklerle bağdaşmıyor. Yatırımın bir diğer ayağı da alınan gayrimenkulün ürettiği aidat. Yani evinizi kiraya veremediğiniz de cebinizden çıkacak para. Bugün orta sınıf bir projede aidat metrekare başına 4-5 TL civarında. Lüks projelerde (havuzu, süs havuzu, fitness center vs.) ise aidat 7-8 TL’yi bulmakta. Gayrimenkule yatırım yapacaklara önerim, düşük aidatlı ya da maliyeti olmayan projeleri bir kez daha düşünmeleri olacaktır.
“Maketten ev alanlar dikkat!”
-Gayrimenkul projelerini nasıl okumalıyız? (Hangi detaylara dikkat edilmeli?)
Günümüzde kağıt üzerinden ya da maketten satılan bir sürü proje var. Sektör dinamikleri şu an bu şekilde satışları sağlamakta. Bu satıcılar için çok avantajlı ve istenir bir durumsa da alıcılar için birçok tehlikeyi de beraberinde getirmekte. Alıcılara tavsiyem; projede yer alan ortak alanları dikkatle incelemeleri Sosyal donatıların konumlandırılmasına, otopark çözümlerine, teknik alan oranlarına, kat bahçelerine özenle ve sabırla önem göstermeleri. Satın almak istedikleri mülkün brüt-net oranı da bir diğer önemli unsur. Maalesef İstanbul’da yüzde 65’lere varan brüt-net oranları söz konusu. Gelelim en önemli konuya, projenin belediye tarafından onaylı haliyle satılan hali arasındaki karşılaştırmanın sağlıklı ve profesyonel bir yardım alınarak yapılması şart. Yakın geçmişte satın alınır alanın neredeyse iki katına çıkaran ve bunun için bir sürü mevzuat dışı teknik alanlar üreten ve maalesef bunları daireye aitmiş gibi satan ve zengin olan firmalar da gördük. Hep birlikte nasıl iskan alacaklarını takip edeceğiz elbette ama size tavsiyem korkulu rüya görmeyin! İşinizi sağlama bağlayın. Kimseye değil, kendinize, gördüklerinize ve kanuna inanın.
-Yakın dönemde hangi semtlerin gayrimenkul getirileri daha yüksek? (Aynı şekilde yatırım amacıyla neredeki, hangi tip evler tercih edilmeli?)
Kolay kiralanabilir küçük ofis kullanımına müsait Levent, Etiler, Büyükdere hattında yatırım yapılabilir. Levent, Etiler, Ulus civarındaki nitelikli sitelerde bugünkü yeni proje fiyatlarından aşağı rakamlarda yerler bulmak mümkün. Dikkatle ve sabırla çalışılırsa getiri yüksek. Dolapdere kısa dönem konaklamalar için yakın zamanda iyi bir adres olacağa benziyor. Bölgedeki otel yatırımlarına dikkat çekmek istiyorum. Eşyalı küçük daireler gayet mantıklı.
Zeytinburnu da hızla dönüşen semtlerden. E-5 civarı projeler hem oturum hem de yatırım için ideal. Altunizade’de geliştirilmekte olan arsalar mevcut. Uygun fiyatlı olan, köprü bağlantısı kolay projeler, küçük ve nitelikli daireler olmak kaydıyla gayet mantıklı. Yine Armutlu, Reşatpaşa tarafları da düşünülebilir. Yeni projelerde 1+1 proje konseptiyle doğru orantılı olarak maksimum 2+1 olabilir. Eski projelerde eldeki ürüne göre değerlendirmek daha doğrudur.
-Yeni dönemde gayrimenkul ürünleri neler? (Dönemsel kiralama, termal ve sağlık devremülkleri)
Orta vadede şirketlerin sağlık ve termal ürünleri bir arada bulunduran devremülk projeleri ciddi derecede talep görecektir. Özellikle Avrupa’da sağlık fonlarının termal tedaviyi karşılaması ciddi bir finans akışı sağlıyor. Ne yazık ki Türkiye olarak devremülk satışında Avrupalı müşterileri biraz üzdük geçmişte. Bu noktada İskandinav pazarı kısmen daralmış durumda. Rusya ve Doğu Avrupa kanadı söz konusu Pazar için daha uygun gözükmekte. Dönemsel kiralamada yaz ve bahar ayları özellikle nitelikli ve eşyalı konut pazarı için önemli burada. Esas sıkıntı şehir merkezinde uygun fiyatlı ve nitelikli bina bulmakta. Tabii yurt dışından bakıldığında en önemli konu toplu taşımaya olan yakınlık. Ne yazık ki İstanbul bu açıdan çok çok gerilerde.
-Kentsel dönüşümde öne çıkan bölgeler nereler?
Herkesin bildiği ve zaten pazarlanmış, fiyatlanmış yerleri artık konuşmak kimseye bir getiri sağlamaz. Bu konuya örnek olarak size Avrupa yakasından Galata’yı, Beyoğlu’nu, Taksim’i, Tarlabaşı’nı Anadolu yakasından da Kartal’ı, Fikirtepe’yi gösterebilirim. Söylediğim gibi bu yerler yeterince konuşuldu ve bir mesafe alındı. Fiyatlar doygun. Aksine Yenibosna (Basın ekspres yolu özellikle), Armutlu, Eyüp, Dolapdere stratejik ve hızlı dönüşecek yerlerin başında geliyor. Ayrıca Kağıthane’nin Büyükdere aksına yakın dış çeperlerini de hesaba katmakta fayda var. Anadolu yakasında ise Kadıköy Haydarpaşa civarını önerebilirim. Yakın ve orta dönemde ciddi bir dönüşümün sinyallerini veriyor.